Как принять квартиру в новостройке — на что обратить внимание

Осмотр помещения после того, как застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию – один из самых важных этапов покупки жилья на первичном рынке. В любом городе можно найти несколько компаний, предлагающих профессиональную помощь в приемке квартиры в новостройке. Но даже если человек решил воспользоваться их услугами, он должен знать все базовые этапы проверки соответствия здания СНиПу.

Общие моменты

Процесс приемки квартиры в новостройке состоит из 2 этапов:

• предварительная встреча в офисе девелопера;
• осмотр помещения.

На предварительной встрече недобросовестные застройщики предлагают покупателям составить акт-приема передачи. Делать это нельзя, иначе собственник лишится важного рычага влияния на компанию. Документ подписывается только после устранения всех существенных недочетов. При этом важно следить, чтобы в нем стояла достоверная дата.

Когда в ходе осмотра квартиры в новостройке были выявлены несущественные недостатки, то одновременно с дефектным актом составляется акт приема-передачи. Если покупатель откажется подписывать документ при таких несоответствиях, застройщик может оформить его в одностороннем порядке. Под несущественными замечаниями понимается то, что не препятствует проживанию, например, царапины на стеклах.

Если новостройка с чистовой отделкой, то оформляется 2 акта. Один – на саму квартиру, другой – на отделку. Перечень того, что входит в отделку, должен быть в ДДУ. Подписывать документ рекомендуется после того, как в нем будет стоять подпись представителя застройщика. Это даст возможность получить свой экземпляр сразу же. Если возникнут споры о выплате неустойки, недобросовестная компания может не вернуть экземпляр клиента.

Кого взять на приемку

Если у жилья будет несколько владельцев, то они должны встретиться с застройщиком одновременно. Явиться на приемку новостройки нужно в течение 2 месяцев с момента получения уведомления.

Человек, который не может участвовать в процедуре лично, должен написать доверенность. Передать полномочия можно любому представителю, не только другому собственнику. Кроме этого, покупатель новостройки вправе взять с собой на приемку инженера, специализирующегося на оценке состояния квартир.

При себе необходимо иметь паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Также нужно подготовить бумагу для записи недочетов в ходе приемки, мел или маркер, которым они будут отмечаться то место в квартире, где они были выявлены.

Когда нужна профессиональная экспертиза

Помощь в приемке квартиры в новостройке потребуется любому человеку, который сам не занимается строительством или ремонтом профессионально. Это обусловлено несколькими факторами:

• многие недостатки можно выявить только с помощью дорогостоящего оборудования, например, тепловизора;
• опытный специалист по приемке замечает дефекты быстрее, чем тот, кто делает это первый раз;
• инженер поможет не только увидеть дефекты, но и объяснит, относятся ли они к существенным.

Менеджер застройщика будет пытаться заставить подписать акт, убедить клиента в том, что его замечания не основания для отказа от приемки помещения. Поэтому важен фактор психологической устойчивости профессионала.

Средняя цена за помощь в приемке новостройки в Москве 55-60 руб. за квадратный метр квартиры. Стоимость услуги составляет около 3500 тыс. руб. для площади 60 м². Экономия на ремонте за счет устранения недостатков застройщиком может достигать сотен тысяч рублей. Обращаться к профессионалу рекомендуется даже если выбранная строительная компания имеет хорошую репутацию.

Но существенные недостатки при приемке новостройки сможет обнаружить и неподготовленный человек. К числу дефектов, дающих право отказаться от подписания акта приема-передачи, относятся только те, которые делают проживание в квартире невозможным. Например:

• отсутствие электричества, водоснабжения;
• технологические отверстия;
• поврежденная входная дверь;
• несоответствие планировки указанной в ДДУ;
• уменьшение метража более чем на 5%;
• кривизна пола и стен, превышающая допуски СНиП.

Несущественные явные и скрытые дефекты есть в любой квартире в новостройке. Но не всем покупателям удается заставить застройщика их устранить или выплатить соразмерную компенсацию.

Самые распространенные дефекты: на что обратить внимание

Большинство новостроек имеет схожие дефекты. Тем, кто отказался от помощи профессионала в приемки квартиры, необходимо заранее составить чек-лист проверки и не отступать от него. Также взять с собой вспомогательное оборудование:

• тестер электричества;
• зажигалку;
• лампу накаливания;
• фонарь;
• уровень;
• рулетку;
• стремянку.

Окна

На окнах и балконных дверях квартир в новостройке при приемке проверяют:

1. Наличие и исправность ручек. Они должны ходить плавно, не заедать.
2. Плотность установки уплотнителей.
3. Стекла на предмет царапин, трещин, окалин.
4. Наличие отливов.
5. Качество монтажной пены (если не установлены откосы). В ней не должно быть промежутков.

Нужно убедиться, что створки ходят без помех. Для этого каждую из них открывают и закрывают несколько раз. Если договором предусмотрена новостройка с отделкой, будут установлены подоконники. Следует проверить, что они надежно закреплены.

Отсутствие сквозняков в квартире при приемке новостройки проверяют свечей или зажигалкой. Ею проводят вдоль стыков окна. Пламя не должно отклоняться. Второй способ – закрыть окно, зажав между рамами лист бумаги. Если его получится вытащить, значит, остаются щели, через которые зимой будет дуть.

Двери

При приемке работ по установке дверей их открывают и закрывают несколько раз. Они должны ходить легко и не проседать. После этого дверь оставляют приоткрытой – если она начнет двигаться (открываться или закрываться), это означает, что коробка размещена криво относительно плоскости стены. В этом случае требуется переустановка.

Дверная коробка должна быть точно по размеру проема. В новостройках недопустимо уплотнение пеноплексом или другими материалами. Если отделка в квартире чистовая, то в ходе приемки можно простучать стены, чтобы убедиться в отсутствии пустот у коробки.

Также проверяют целостность полотна. При неаккуратной установке возможно появление сколов и царапин. На входной двери контролируют исправность замков и звонка (если он установлен).

Уровнем проверяют отклонение проема от вертикали. Допустимое значение для квартиры в новостройке – 1 см.

Стены

У стен при приемке новостройки проверяют 2 качества:

• ровность – с помощью строительного правила (плоский инструмент длиной от 1 до 3 м);
• вертикальность – с использованием уровня.

В зависимости от вида отделки допускаются неровности от 2 до 5 мм. Отклонение от вертикали не должно превышать 1,5 см на всю высоту.

При приемке черновой новостройки проверяют отсутствие трещин, потеков воды, пятен плесени. В помещениях с чистовой отделкой нужно убедиться, что обои не отходят, плитка санузле целая и т. д.

Необходимо измерить длину стен. Это делается на уровне пола. Полученные цифры используются для вычисления площади. Если итоговое значение окажется меньше указанного в ДДУ – покупатель имеет право на компенсацию. Допустимая погрешность – 1 м. Если выявлено отклонение в большую сторону, застройщик потребует доплату.

Полы

Если новостройка имеет черновую отделку, то при приемке квартиры обращают внимание на качество стяжки. Она не должна иметь трещин и перепадов. Допустимо наличие деформационных швов. Они представляют собой ровные прямые линии, как на рисунке ниже. Их специально оставляют строители для защиты бетона от растрескивания из-за перепада температур.

Желательно прийти в обуви на каблуке. Это поможет по звуку определить наличие пустот.

Допустимое по СНиП отклонение плиты пола по горизонтали – 2 см. Его контролируют с помощью уровня.

Если в квартире чистовая отделка, то нужно убедиться в следующем:

• полы не скрипят;
• покрытие уложено ровно;
• плинтусы надежно зафиксированы.

Швы линолеума должны быть аккуратными и ровными. Если уложен ламинат, между планками не допускаются зазоры. Плитка не должна сдвигаться, когда на нее наступают.

Потолки

В кирпичных и панельных домах стыки плит на потолке должны быть заделаны цементом и не иметь перепадов по высоте. Но если покупатель новостройки планирует устанавливать натяжной потолок – этот фактор не критичен. Визуальный дефект скроется за полотном. На безопасность он не влияет. В зданиях с монолитным каркасом перекрытия литые, поэтому стыков не образуется.

Во время приемки квартиры следует проверить потолок на наличие плесени. Особенно в ванной и кухне. Ее присутствие – признак высокой влажности и протечек.

Также измеряют высоту потолков. Она должна соответствовать указанной в ДДУ. Если этот параметр не установлен соглашением с застройщиком – он принимается равным 2,5 м. Меньшее значение – основание для требования компенсации. Отклонение от горизонтали не должно превышать 20 мм на комнату.

Санузел

При приемке квартиры в новостройке с черновой отделкой проверяют:

1. Стяжку возле стояков. Она должна быть сухой, без подтеков и пятен.
2. Отсутствие конденсата на трубах.
3. Правильность расположения запорных вентилей. Их располагают в одной плоскости с трубами.
4. Исправность вентилей. Норма – кран поворачивается с усилием, не болтается.
5. Наличие тройника у канализационных стояков.

Тройники располагают не выше 5 см от пола. Стыки с основной трубой должны быть герметичны.

При приемке чистовой отделки дополнительно контролируют:

• целостность и устойчивость сантехники;
• работоспособность счетчиков воды;
• качество смесителей;
• правильность установки унитаза (нужно спустить воду и убедиться, что он не протекает).

Дополнительно проверяются вытяжку. Сделать это лучше всего с помощью листа бумаги. Если он притягивается к отверстию, то система исправна. При проверке дверь должна быть открыта. Второй способ – поднести зажигалку.

Кухня

Если квартира в новостройке газифицирована, нужно убедиться, что запорный вентиль исправен. В помещении недопустим запах меркаптана (вещества, которое добавляют в подаваемый в магистраль метан, чтобы человек мог быстро почувствовать утечку). Если установлена плита – контролируют качество пламени. Оно должно быть ровным и без копоти. Также проверяют работоспособность духовки.

Когда новостройка не подключена к газовой магистрали и плита электрическая – ее включают и дожидаются нагрева. Нужно убедиться, что при этом не происходит срабатывание автомата.

Дополнительно проверяют вентиляцию и водоснабжение. При чистовой отделке – качество установки раковины и смесителя.

Отопление

При приемке квартиры в новостройке контролируют качество крепления батарей отопления – все болты должны быть зафиксированы. Снова используют уровень и убеждаются, что радиаторы установлены горизонтально. После этого проверяют отсутствие вмятин и качество стыков со стояками.

Электрика

При приемке новостройки в первую очередь проверяют состояние электрощитка. В нем должны быть установлены:

• счетчик;
• защитное устройство;
• автомат.

После этого переходят к жилому помещению. В квартире с черновой отделкой должны быть выведены провода под звонок, розетки и выключатели. В том, что электричество подключено, убеждаются с помощью тестера. Лучше всего использовать вольтметр, который показывает величину напряжения, а не только его наличие.

Если квартира в новостройке сдается с ремонтом и розетки и выключатели уже установлены, контролируют:

• прочность фиксации в стаканах;
• работоспособность (с помощью тестера или электроприбора);
• исправность (не должно быть искрения и нагрева).

Желательно включить на несколько минут мощный электроприбор, чтобы проверить устойчивость электросети к нагрузкам. Для контроля работоспособности цоколей под светильники в них вкручивают лампочку.

Дополнительные сведения

Даже если покупателю не удалось выявить все недостатки при приемке квартиры, он имеет право направлять застройщику претензии в гарантийный срок. Этот период составляет:

• 5 лет на конструктив;
• 3 года на инженерные коммуникации;
• 1 год на отделку.

Но не все дефекты можно устранить по гарантии. Например, будет сложно доказать, что трещины на стеклах остались незамеченными в ходе приемки, а не появились позднее из-за неаккуратности владельца.

В акт приема-передачи следует включить показание всех счетчиков:

• электричества;
• водоснабжения;
• тепла.

Это поможет избежать разногласий с управляющей компанией.

Помимо собственной квартиры, покупатель жилья в новостройке при приемке должен обратить внимание на состояние подъезда. Предъявляются следующие требования:

• стены оштукатурены либо покрашены;
• имеются почтовые ящики;
• работает лифт.

Если в доме нет ни одного исправного лифта, то квартиры, расположенные выше 7 этажа, считаются непригодными к проживанию. Владельцы вправе отказаться подписывать акт.

Покупателям квартиры на последнем этаже желательно осмотреть чердак и убедиться, что крыша не течет. Тем, кто приобрел жилье на первом этаже, нужно посетить подвал и проконтролировать состояние труб. Недопустимы запах канализации и следы протечек.

Важно не только обнаружить дефекты при приемке квартиры в новостройке, но и правильно оформить все документы. Нельзя отказываться от составления акта несоответствия, если менеджер компании-продавца обещает все исправить без этой бумаги. Также нужно убедиться, что у человека, который ставит подпись со стороны застройщика, есть соответствующая доверенность.

Проводили ли вы приемку квартиры в новостройке? Находили какие-то изъяны? Поделитесь своим опытом в комментариях.

Приемка в квартире в новостройке, пошаговая инструкция в видео: