В чем разница между апартаментами и квартирой — стоит ли платить больше

Главное, чем отличаются квартиры от апартаментов – это юридический статус. В первом случае речь идет о жилой недвижимости, во втором – о коммерческой. Это приводит к различиям в правилах эксплуатации и налогообложения. При этом не имеет значения, сдают ли объект или хозяин проживает в нем сам.

Тип помещения

Тип помещения зависит от назначения земли, на которой оно возведено. Узнать его можно в проектной декларации на сайте застройщика. Если в документах указано, что это нежилое здание, то сколько бы девелопер не рекламировал его как многоквартирный комплекс, это не даст использовать льготы, полагающиеся покупателю жилья. Пример на рисунке ниже.

Апартаменты могут предлагать в зданиях 2 видов:

• гостиничного типа;
• торгово-деловых комплексах.

Из-за юридического статуса апартаментов они не могут рассматриваться, как единственное жилье. Поэтому на них может быть обращено взыскание, даже если собственник не имеет другой недвижимости.

Регистрация жильцов

В России предусмотрено 2 типа регистрации:

• постоянная – по месту жительства, часто называемая пропиской;
• временная – по месту, где человек планирует пробыть более 3 месяцев.

Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениям, сделать в них постоянную регистрацию нельзя. Максимум, на который может рассчитывать обитатель такого объекта, – временное оформление сроком на 5 лет. Затем его продлевают на аналогичный срок. Это доступно, если недвижимость имеет статус гостиничной. В случае, когда строение считается деловым центром, то его адрес не может быть указан даже местом временного пребывания.

Чтобы получить постоянную прописку в апартаментах, их владельцу придется переводить недвижимость в жилой фонд.

Эта процедура приводит к лишним расходам и не всегда возможна, так как сделать ее можно только для всего здания. Нельзя признать квартирой одни отдельно взятые апартаменты.

При наличии временной регистрации можно проживать в регионе неограниченное время. Человек также вправе пользоваться услугами медицинских организаций, отдавать детей в школу и т. д. Но в случае недостатка мест приоритет будет иметь семья с постоянной «пропиской».

Воспользоваться льготами, предусмотренными органами местной власти для жителей региона, можно при наличии постоянной регистрации. Поэтому они становятся недоступны для тех, кто оформил временное пребывание в апартаментах и не имеет «прописки». Список привилегий в субъектах РФ различается. Например, в Москве это бесплатное санаторное лечение.

Апартаменты отличаются от квартиры порядком оформления пребывания несовершеннолетних. Если недвижимость имеет статус жилого помещения, то любой зарегистрированный в ней человек вправе прописать и своего ребенка младше 14 лет без ведома других владельцев. При этом неважно – является ли он собственником или нет. Если же речь идет о коммерческом помещении гостиничного типа, то сделать временную регистрацию можно, но только заручившись согласием всех лиц, которым оно принадлежит.

Налог на имущество

Для любого типа недвижимости сумма, которая должна быть перечислена в ФНС, рассчитывается исходя из 2 показателей:

• ставка налогообложения;
• кадастровая стоимость объекта.

Для жилого помещения ставка находится в пределах от 0,1% до 0,3% в зависимости от региона РФ, стоимости объекта. Для коммерческой недвижимости, к которой относятся апартаменты, она составляет 0,5-2%. Точная величина определяется назначением помещения (гостиница, деловой комплекс и т. д.).

Кадастровая стоимость апартаментов чаще всего ниже, чем у сравнимой по площади и расположению квартиры.

Налоговые льготы

Все граждане России имеют право получить льготу на уплату налога на имущество. Она распространяется только на жилые помещения и составляет 10 м2 для комнат, 20 м2 для квартир. Применить ее к апартаментам нельзя. Поэтому владелец квартиры площадью 60 м2 может платить налог только с 40 м2. Собственник апартаментов такого же размера обязан вносить полную сумму.

Но этот вычет предоставляется только для одного объекта. Поэтому если речь идет о недвижимости под сдачу, а не единственном жилье, то налоговая льгота не будет аргументом для отказа от апартаментов.

Пенсионеры-собственники жилья могут быть освобождены от уплаты налога. В случае с апартаментами они не имеют такой льготы, даже если это их единственное имущество.

Для апартаментов предусмотрена отдельная налоговая льгота. Но она распространяется лишь на объекты, включенные в особый список. Они облагаются налогом по сниженной ставке. Но к 2020 году подобный перечень составлен только властями Москвы.

Перечисленные факторы приводят к тому, что при сравнимых характеристиках объектов налог на апартаменты будет до 10 раз выше.

Коммунальные платежи

Поскольку апартаменты имеют статус коммерческого помещения, живущие в них люди не включены в перечень потребителей, приравненных к населению. Это означает, что на них не распространяется Постановление Правительства РФ №1178 от 29.12.2011 г. Поэтому они платят за электроэнергию по коммерческим тарифам.

Кроме того, коммунальные платежи за апартаменты не обязаны укладываться в установленные государством нормативы. Управляющие компании могут устанавливать их сверх региональных тарифов.

Жители квартир, столкнувшиеся с завышенными суммами в квитанции, имеют возможность обратиться за защитой своих прав в жилищную инспекцию. Владельцы апартаментов лишены этого рычага влияния. В среднем содержание апартаментов обходится на 15-20% дороже.

Еще один минус – оформить субсидию на оплату коммунальных услуг можно только на жилое помещение.

Строительные стандарты и инфраструктура

К апартаментам и квартирам применяются разные стандарты строительства и эксплуатации.

Инфраструктура

Если застройщик возводит жилую недвижимость, то оказывается под государственным надзором. Он должен обеспечить выполнение инфраструктурных требований. Они касаются количества:

• детских садов;
• школ;
• поликлиник;
• дорог.

Также существуют запреты на организацию производств на прилегающих к жилым домам территориях. Установлены нормы, по которым магазины и офисы, расположенные на первых этажах, должны иметь отдельный вход.

Но часто чиновники не обращают внимания на допущенные нарушения, а собственники жилья в новом микрорайоне остаются без необходимых инфраструктурных объектов.

Если речь идет об апартаментах, то даже в случае, когда дом возведен в уже обжитом квартале, его жители не будут учтены при дальнейшей застройке. На их долю не планируют места в детских садах и школах. Это приводит к очередям, переполненным классам. Но с этими проблемами столкнутся не только владельцы недвижимости с нежилым статусом, но и обитатели окрестных домов.

Для зон коммерческой застройки не действуют никакие нормы, касающиеся наличия поликлиник и детских учреждений. Производственные цеха могут находиться в непосредственной близости, без выделения санитарных зон.

Благодаря сниженным требованиям апартаменты могут возводиться на землях, не подходящих для строительства жилья. Например, в центре города, где есть небольшой участок земли, отведенный под гостиницы, и нет достаточного места для нового жилого квартала.

Качество строительства

Для жилых домов установлены санитарные требования к используемым материалам и уровню шумоизоляции, которые не действуют для коммерческой недвижимости. Но по факту качество зависит от застройщика и генподрядчика, а также от статуса жилья. Элитные апартаменты гостиничного типа могут оказаться гораздо комфортнее бюджетного многоквартирного дома.

Капитальный ремонт

Все владельцы квартир обязаны ежемесячно делать отчисления в фонд капитального ремонта. Исключение – жители аварийных домов и новостроек, в течение 5 лет с момента сдачи (если эта льгота закреплена на региональном уровне). Впоследствии на коллективно собранные средства проводится ремонт системы водоснабжения, замена лифтов, обновление фасадов и т. д.

При этом жильцы не имеют возможности повлиять на сроки проведения работ. Перечень улучшений также определяется региональным фондом. Представители УК и собственников вправе принимать участие в обсуждении, однако, их голос не будет решающим. Коллективным решением собственники могут отказаться перечислять деньги в общий “котел”, а зачислять их на отдельный счет собственного дома. Это даст им возможность самостоятельно установить сроки и перечень работ.

Владельцы апартаментов от подобных платежей освобождены. Но если потребуется ремонт территории общего пользования, они не смогут воспользоваться средствами регионального фонда. Им придется вносить большую сумму одномоментно. Но апартаменты – это относительно новые дома. Их нет среди «хрущевок» и «сталинок». Поэтому время капитального ремонта придет не скоро.

Перепланировка

Владелец апартаментов имеет больше возможностей для перепланировки и дизайна помещения, чем собственник квартиры. Процедура согласования для коммерческих помещений проще, а законодательных ограничений меньше.

Статья для вас! Дизайн двухуровневой квартиры.

Налоговый вычет

Покупка апартаментов не дает право претендовать на имущественный вычет, даже если собственник собирается использовать их как единственное жилье. Также становится недоступным вычет по процентам в случае покупки объекта в ипотеку.

Таким образом, человек, имеющий облагаемый НДФЛ доход, теряет возможность получить от государства до 650 тыс. рублей:

• 260 тыс. руб. – максимальный вычет за покупку жилья;
• 390 тыс. руб. – предельная сумма, которую может вернуть налогоплательщик в качестве компенсации переплаты по ипотеке.

Господдержка

Правила использования материнского капитала дают возможность потратить его только на покупку жилого помещения. Поэтому ПФР не позволит направить его на приобретение апартаментов, даже если семья планирует проживать в них с детьми.

Все программы льготной ипотеки с господдержкой рассчитаны на покупку жилого помещения. Принять в них участие не получится, даже если застройщик заявляет, что его объект подходит для постоянного проживания семей и оборудует на придомовой территории детскую площадку.

Управлением домом

За состоянием общедомового имущества и прилегающих территорий следит управляющая компания либо ТСЖ. В случае многоквартирного дома, собрание собственников жилья выбирает организацию, которая предлагает самые выгодные расценки и лучшее качество. Это демократичный процесс. Каждый из жителей может предлагать кандидатов, агитировать за них. Весь вопрос в личной активности.

Голосованием также определяется и то, как использовать придомовую территорию: расширить парковку, сделать детскую площадку и т. д. Для открытия в доме бара и аналогичных заведений также требуется согласие жильцов. «Вес» собственника зависит от того, какая площадь ему принадлежит. Но поскольку у большинства людей только одна квартира, учитывается мнение десятков человек.

В случае с апартаментами действует тот же принцип: решения принимаются на основании волеизъявления владельцев. Но здесь может возникнуть ситуация, когда большинство жильцов арендует помещения у одного мажоритарного собственника, которому принадлежит более половины здания. В этом случае его мнение будет решающим.

Он вправе заключить договор с управляющей компанией по своему выбору и использовать территорию, как считает нужным. Другие люди не смогут на него повлиять. Наиболее вероятна такая ситуация в домах, где большая часть территории отдана под офисы, магазины и т. д.

Что касается содержания общего имущество, то решением Высшего арбитражного суда РФ за владельцами апартаментов закреплены те же права на него, что и у жителей многоквартирных домов. Но управляющая компания по своему усмотрению может включить в него не только лестницы и подвалы, но и территорию расположенных в здании магазинов, бизнес-центров.

Соседи

Законы РФ, запрещающие шум в ночное время, распространяются только на жилую недвижимость. Если соседи по апартаментам не будут соблюдать тишину, на них нельзя заявить в полицию.

Кроме того, поскольку дом имеет статус коммерческой недвижимости, в любом из помещений можно открыть гостиницу, караоке-бар и другие работающие по ночам заведения.

При этом не требуется согласия жильцов. В апартаментах также разрешено устраивать офисы компаний не только на первом этаже. Это приведет к тому, что в подъезде весь день будут ходить посторонние.

Такие проблемы возникают не во всех домах. Но заранее предсказать, какими окажутся соседи, нельзя. Главное преимущество квартир в том, что в случае нарушения окружающими правил проживания на совместной территории, жители могут обратиться в полицию.

Цена

Апартаменты всегда будут стоить дешевле, чем квартиры, сравнимые по классу недвижимости и месту расположения. Разница достигает:

• 10-15% для бюджетных объектов;
• 20-25% для элитной недвижимости.

Это обусловлено 3 факторами:

1. Земля нежилого назначения дешевле.
2. У застройщика меньше затрат. Он не должен обеспечивать инфраструктуру.
3. Меньший спрос из-за того, что на содержание такого объекта уходит больше средств. Разница в суммах, которые за год тратят на налоги и коммунальные услуги владельцы квартир и апартаментов, может достигать нескольких десятков тысяч рублей.

Но апартаменты чаще строят в престижных кварталах, рядом с крупными торговыми центрами. Большинство таких объектов преподносятся как элитные. В эконом-классе подобных предложений мало.

В каких случаях апартаменты лучше квартиры

Апартаменты окажутся предпочтительнее квартиры в 3 случаях:

1. Речь идет об инвестициях.
2. Человек заинтересован в уникальном расположении здания.
3. Покупка такого объекта дает возможность обойтись без ипотеки.

Владельцами апартаментов чаще становятся люди, которые уже имеют квартиру, дающую им постоянную регистрацию и возможность пользоваться налоговыми льготами. Цена на аренду пригодного для проживания помещения не зависит от его статуса. Для апартаментов она даже может быть выше за счет выгодного расположения. Поэтому такие объекты выбирают инвесторы, которые приобретающие недвижимость под сдачу.

Как уже упоминалось выше, апартаменты разрешено строить вблизи крупных заводов, в историческом центре города и других местах, которые могут быть привлекательны для проживания, но непригодны для возведения комплекса многоквартирных домов. Многие покупатели, желающие жить в таких районах, предпочитают коммерческие новостройки вторичной недвижимости.

Для части людей приобретение апартаментов – это возможность купить помещение без привлечения заемных средств. Также многие принимают решение переплачивать не в момент заключения сделки, а в процессе эксплуатации недвижимости. За счет более дешевой квартплаты и меньшего налога, владелец квартиры компенсирует разницу в цене с апартаментами только спустя 10-15 лет. Эта цифра возрастает, если он пользуется ипотекой.

Единственное бесспорное преимущество апартаментов – их ценовая доступность в сравнении с аналогичными жилыми объектами.

Но она нивелируется большей стоимостью обслуживания, рисками столкнуться с шумными соседями и недостатками временной регистрации. Однако в российском правительстве уже более 3 лет обсуждается вопрос изменения статуса апартаментов.

дискуссии хотят приравнять подобные помещения к жилой недвижимости. Это решит вопрос с регистрацией и снизит ставку налогообложения. Ожидается, что в результате цена апартаментов возрастет на 10-15%. Поэтому многие люди стремятся в них инвестировать.

Предлагаем посмотреть видео о том чем отличаются апартаменты от квартиры:

Читайте о плюсах и минусах каркасного строительства в этой статье.